景氣回落 房企圈地擴張“減速”

作為房地產企業“價值中樞”的土地儲備也并非多多益善，大幅圈地有可能成為地產商的負擔。隨著行業景氣度的回落，房地產企業拓展土地儲備的速度正在放緩。
　　業內專家指出，相對于2006、2007兩年的“圈地高潮”，今年房地產業在土地購置方面的投資降溫，因土地增值而獲得收益也將減少；強調開發效率、財務安全和擴張穩健的企業將更顯示出優勢。

　　謹慎拿地

　　對于房地產企業而言，現在最關心的問題不再是土地儲備規模的大小，而是如何消化土地，平衡土地儲備和開發資金的問題；因此，謹慎拿地也成了地產商經營中的主題詞。
　　萬科A（000002）執行副總裁肖莉指出，土地已經不是制約行業發展的主要瓶頸，基于這一判斷，萬科合理放緩了拿地節奏，更加強調成長的質量和財務的穩健性。她對記者說，“為防止占壓資金、降低周轉效率，萬科不主張過多的項目資源保有量。”
　　新湖中寶（600208）總裁林俊波也坦言，公司土地儲備的擴張速度已經明顯放緩。“為規避盲目擴張和財務風險，公司主動放棄了好幾塊看中的土地；其中有些地塊公司已經跟了較長時間。”
　　業內專家認為，去年的高價拿地現象，主要是因為當時市場情緒過于亢奮，企業對未來的預期過于樂觀。不過由于行業景氣度的持續回落，房地產企業拿地擴張也趨于謹慎。
　　中投證券最新公布的一份研究報告顯示，一線城市土地開發與購置增速放緩。北京、上海、深圳土地開發面積和購置面積的規模和增速呈現不同程度的下降，其中上海的下降趨勢非常顯著。
　　統計局的數據印證了這一點。5月份，全國土地開發面積分類指數為96.42，比4月份回落0.46點，同比下降1.35點。
　　今年1至5月，北京房地產開發投資增速逐月放緩；共完成房地產開發投資615.9億元，比上年同期增長15.6%，較一季度回落6.9個百分點。房地產開發企業購置土地費用185.9億元，比上年同期增長21.6%，增速比一季度回落17.7個百分點，從而影響全市開發投資增速放緩。
　　在上海，前五個月房地產開發投資514.12億元，比去年同期增長2%。其中，商品住宅投資320.9億元，增長1.4%。
　　在廣東，1-5月，土地購置費用172.69億元，增長19.4%，同比放緩81.4個百分點。由于銷售低迷，房價下跌；土地購置價格明顯下滑。前五個月購置土地面積1483.28萬平方米，折合每平米1164元；同比下降17.5%。
　　土地市場“降溫”
　　與前兩年地產商對土地趨之若鶩形成對應，今年全國土地市場已明顯有所降溫；業內預計，“面粉”貴過“面包”現象終難持久。
　　據不完全統計，自去年10月以來的半年時間內，全國土地市場流拍土地超過50塊，不少土地以底價成交。這一現象在南方城市更為普遍。
　　深圳土地房產交易中心統計顯示，今年1至4月，該市共出讓居住性用地9宗，僅有3宗成交，其中一宗還是限價房用地，土地出讓市場繼續了2007年下半年開始的萎靡。其中4月份，深圳兩次公開出讓居住用地，分別有5宗和3宗土地。不過兩次拍賣均只有一塊土地成交，其他6宗全部流拍。
　　在廈門，6月8日的一場土地拍賣會上，往日的拉鋸競爭已難得一見。競拍的１２幅地塊只有７幅成交，流拍５幅，成交最高樓面價為每平方米５１２６元；其中面積最大的地塊位于島外集美區，因無人報價而流拍。流拍的還包括位于島內思明區觀音山片區的一地塊，這已是該地塊的第二次流拍。
　　土地拍賣的冷清情景同樣出現在一向炙手可熱的京城。今年1月16日，北京迎來了首次土地集中入市，當天有7塊土地招標、掛牌出讓，與大家的預期迥異，參與的開發商寥寥無幾。就連最為大家看好的來廣營鄉清河營村1號地，和位于四環以內廣渠路15號地及“鳥巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開發商參與投標。更讓人意外的是，廣渠路15號地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實行公開招拍掛以來，四環以內地塊首次出現的流拍。
　　5月27日，北京市土地儲備中心兩塊掛牌出讓的土地成交。此次出讓的兩塊土地，其成交價均高出起始價不多。目前，北京仍有數塊土地未結束掛牌競價。其中，朝陽區一些地塊，至今無開發商報價。由于市場走勢依然“徘徊”，北京原本預計的2季度土地供應潮，可能將再次延期。
　　同樣，上海、廣州、南京、天津也多次出現了類似情形。從“地王”頻出到流拍，地價下行壓力也日益增大。
　　戴德梁行一位分析人士指出，土地流拍，一方面是因為銀行收縮房地產貸款和樓市持續低迷，導致開發商資金鏈緊張，沒有能力拿地；另一方面由于樓市持續走低，開發商信心不足，拿地十分謹慎。另外，國家通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都讓地產商感到盲目圈地將面臨很大風險。